Un afterwork pour décrypter les grandes tendances du marché de l’immobilier d’entreprise en Moselle

Retour sur l’Afterwork d’inauguration de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise en Moselle le 1^er avril 2025, à l’Institut en innovation logistique de Metz.

Cédric Gouth, vice-président de l’Eurométropole de Metz en charge du développement économique, président de l’agence Inspire Metz, maire Woippy, Julien Freyburger, 1^er vice-président du Département de la Moselle, président de la Communauté de communes Rives de Moselle, maire de Maizières-lès-Metz, Fabrice Genter, président de la Chambre de commerce et d’industries de la Moselle, Régis Brousse, directeur général de l’AGURAM, ainsi que les grands commercialisateurs du territoire étaient au micro de Guy Keckhut pour explorer les 1^ers résultats de l’Observatoire (OIE).

Quelles tendances pour l’immobilier d’entreprise en Moselle ?

Grâce à notre observatoire partenarial, cette 1^ère année d’activité est riche d’enseignements. Les brokers et acteurs de l’immobilier y apportent leurs regards d’experts et décryptent les grandes évolutions du marché. Répartis entre les bureaux et les autres locaux d’activités, voici 12 chiffres à retenir.

146 transactions de bureaux, ont été référencées en 2024 dans le sillon mosellan, soit une surface totale de près de 38 000 m²

8 000 m² de bureaux neufs en 2024

Cela représente 23 biens neufs, placés en 2024, avec 3 559 m² vendus et 4 276 m² loués. Les localisations sont principalement à Metz et à Yutz. Le manque d’offre neuve est notable, mais semble se compenser partiellement par des biens de seconde main, rénovés ou en bon état. La totalité des 146 transactions regroupent une surface de près de 38 000 m².

1 transaction sur 2 pour des surfaces < 150m²

51 % des transactions concernent des petites surfaces 0-150 m². Il s’agit d’une part importante des transactions, avec 75 biens. La surface médiane des bureaux référencés en 2024 est de 145 m². Gardons également à l’esprit que les surfaces de bureaux de plus de 500 m² concernent moins de biens, mais totalisent à elles seules presque la moitié des surfaces.

85 % des m² dans l’Eurométropole de Metz

Il s’agit de 101 transactions au total, principalement réparties dans 2 secteurs : le cœur métropolitain, y compris la ZAC de l’Amphithéâtre (avec presque 15 000 m²) ; et le secteur Est de la métropole, entre le Technopole et le pôle de Mercy (avec également 15 000 m²).

160 € m²/an pour un loyer dans le neuf / 135 € en seconde main

Le loyer moyen dans le sillon mosellan est de 160 € hors taxes/hors droits/m²/an dans le neuf. On peut affiner en distinguant le centre-ville de la périphérie. Dans les secteurs périphériques, les loyers oscillent entre 135 et 280 €/m² pour le neuf. Les coûts de location du neuf sont peut-être moins parlants en centre-ville (peu de biens référencés), mais les locaux de seconde main s’y louent entre 81 et 390 €/m². Un écart important qui situe une moyenne à 144 €/m² dans le centre, contre 131 en périphérie.

1000 €/m² d’écart entre le neuf et l’ancien

Le prix de vente moyen s’établit à 2 670 € HT/HD/m² dans le neuf et à 1 630 € HT/HD/m² en seconde main. Les valeurs de vente sont référencées HT/HD, hors parking, archives et autres annexes, pour pouvoir sortir des éléments de comparaison.

Les prix de vente moyens dans les différents territoires sont les suivants : Eurométropole de Metz : 1 839 € HT/HD/m² ; Rives de Moselle : 2 216 € HT/HD/m² ; Portes de France-Thionville : 2 186 €/m² HT/HD.

Le niveau des prix moyens dans la métropole messine est donc inférieur à celui de Rives de Moselle et du thionvillois car les biens commercialisés, notamment en seconde main, y sont plus hétérogènes en surface et en qualité.

L’offre de bureaux : 100 000 m² pour 2025-2026

Dans le sillon mosellan, fin 2024, l’offre immédiate de bureaux est d’environ 100 000 m², dont 90 % sont situés dans l’Eurométropole de Metz. Le neuf représente environ 20 % de ces surfaces. Cette offre à la location ou à la vente, disponible d’ici moins d’un an, sera complétée par une offre future certaine (disponible dans un délai d’1 à 2 ans) estimée à 30 000 m².

83 transactions de locaux d’activité et entrepôts ont été référencées en 2024 en Moselle pour 106 000 m²

106 000 m² de locaux d’activité et d’entrepôts

80 locaux d’activités correspondent à des biens destinés aux activités industrielles, artisanales ou de stockage (autre qu’entrepôt logistique et bureau). 3 entrepôts sont aussi dans cette catégorie d’immeubles de plus de 5 000 m², parfois avec quais et souvent de plus de 6 mètres de hauteur libre, destiné aux activités de stockage et de distribution.

¾ des transactions en location pour 68 000 m²

En effet, nous référençons les ventes et les locations dans cette même catégorie des « transactions ». Il s’agit majoritairement de biens en seconde main (pour 35 000 m²). Concernant cette répartition des transactions, 2024 présente une augmentation des transactions des locaux de seconde main. On note que les transactions d’entrepôts logistiques concernent exclusivement des locaux neufs, car l’offre de seconde main est inexistante depuis 2 ans.

1 000 m² de surface moyenne pour les locaux d’activité

Cela peut varier en fonction des secteurs d’activité. 500 m² pour les entreprises de la construction ; 1 000 m² pour les commerces et réparation automobile ; plus de 1 800 m² pour les industries manufacturières.

11 biens de plus de 2 000 m² : ces grandes opérations concentrent 60 % des surfaces (pour 62 591 m²), avec, parmi elles, 3 entrepôts pour une surface totale de 26 000 m².

94 € m²/an pour un loyer dans le neuf

Le loyer moyen des locaux d’activités en Moselle s’élève à 94 € HT/HC/m²/an dans le neuf et à 66 € HT/HC/m²/an pour les biens de seconde main. La disparité des prix s’explique selon l’état des biens et les aménagements spécifiques aux activités ; les typologies de bâtiment étant souvent réalisées sur mesure. La tendance à la hausse devrait se poursuivre tant que les coûts de construction restent élevés et que la demande pour des locaux modernes reste soutenue.

677 €/m² pour un achat en seconde main

En seconde main, le prix de vente moyen s’établit à 677 € HT/HD/m², avec un écart de 700 € entre le prix le plus faible de 348 €/m² et le prix le plus élevé de 1 053 €.

Un seul local neuf est référencé à la vente, donc peu représentatif. Globalement le neuf est 2 fois plus cher, de manière très approximative (d’autres chiffres viendront confirmer pour le prochain semestre).

L’offre de locaux d’activités et d’entrepôts : 290 000 m² disponibles

290 000 m² de locaux d’activités et 55 000 m² d’entrepôts sont aujourd’hui disponibles à l’échelle de la Moselle.Cette offre, composée de peu de biens neufs, est répartit à travers l’ensemble des bassins de vie. En complément, 20 000 m² de locaux (dont la moitié en neuf) et 640 000 m² d’entrepôts doivent compléter cette offre dans les 2 années à venir.

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Cet évènement était co-organisé par l’AGURAM et l’Eurométropole, avec le partenariat d’Inspire Metz et de la CCI Moselle, et la collaboration d’Arthur Loyd Lorraine, Benedic/CBRE, BNP Paribas Real Estate, CEA Immobilier, Dumur Immobilier, Gircourt Immobilier, et Espace Entreprise Sarreguemines.

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Découvrez l’ensemble des chiffres de l’Observatoire à travers sa plus récente publication.